カテゴリー: 不動産

アパートなどの賃貸物件を借りる際には、契約時に連帯保証人などの加入が必要です。

人によっては連帯保証人をしてくれる人がいないというケースもありますが、そんな時に役立つのが全保連です。

全保連とは、貸主に対しての保証となって入居者の家賃滞納に対して一旦取り替えて、後日請求するという仕組みなっているサービスを提供している会社です。

賃貸契約の際には、このような保証会社に加入することが必須になっています。

 

年間30万件以上の申し込みがある実績

全保連の特徴は年間30万件以上の申し込みがある実績です。

全国に支社や案内所などが設定されていて、全国どこの賃貸を借りようとしても利用することができます。

家賃滞納に対してはすぐに対応してもらうことがあるため、貸主も安心して部屋を貸すことができるようになっています。

全保連の毎月の家賃は口座振替やATMなどで利用可能ですので、自分の都合に合わせられます。

支払いが遅れた場合には、コンビニで振り返ることもできるため忙しい人にも便利なシステムです。

連帯保証人なしで部屋を借りたいという人にはとても便利なシステムになっていますが、会社側は入居者が家賃を支払わないかもしれないというリスクを負います。

そのためこのサービスを利用する入居者は、申し込みをした際には本人確認や収入、勤め先などが審査されます。

審査された上で合格した際には、保証料を支払うことでサービスを利用できます。

 

連帯保証人がつけられない人が増えている

昨今では、全保連をはじめとした家賃保証会社を利用していない物件は少なくなっています。

このような背景には、連帯保証人がつけられないという人が増えています。

連帯保証人になってくれる親族がいない、家族が高齢のため家賃の保証が難しくなっているなどの社会背景から増えてきているのです。

契約した上で家賃を滞納すると、入居人は滞納家賃を請求されます。

それでも家賃を支払わない場合には、保証サービスが家賃を立て替えます。

会社側が入居者に対し家賃を請求して、入居者が滞納家賃を支払って継続して物件を借り続けられるということになります。

実際は家賃だけを支払うのではなく、駐車場代、共益費・管理費、水道料金、町内会費、その他発生する料金、更新料など入居者が求められる料金の保証も行われています。

 

貸主側も保証のサービスを受けることができる

また、貸主側も保証のサービスを受けることができ、ハウスクリーニング費用、残置物撤去費用やゴミ処理費用、修繕費、解約予告通知義務違反による違約金や損害金、早期解約による違約金や損害金、債務不履行によって明け渡し訴訟費用などもサービスも行われています。

本来は、物件の明け渡し訴訟などは貸主が行うべきですが、近年では家賃保証会社から立ち退き請求を行うケースもあります。

全保連を利用する大きなメリットは、オーナーの費用負担がないということが挙げられます。

家賃を取り立てる手間などがなくなるため、多少手数料を取られたとしても効率的にアパートなどを経営することができます。

連帯保証人をつけられない人にも物件をアピールすることができます。

アパートなどを経営している時に重要なのが、空室を埋めるということです。

連帯保証人がいなくても、保証サービスを受けることができる人に借りてもらえればその分部屋を埋められて利益につながります。

正社員でないフリーランスや派遣社員などにも物件が借りやすくなるのも大きなメリットです。

仮に家賃が滞納されたとしても、対応を迅速に行ってもらえるため何ヶ月も家賃が支払われないということも防げます。

場合によっては家賃請求から強制撤去までサポートしてくれることもあることから、金銭的な負担だけではなく精神的な負担も少なくなります。

入居者が退去後にも修繕費やハウスクリーニング代も保証するしてくれるため、敷金なしにすることもできるのも入居者を募集しやすくなる大きなメリットです。

 

家賃保証会社の督促は厳しめ！

ただし、利用する場合にはデメリットもあるため注意が必要です。

連帯保証人がいない分だけ、保証料が高くなるため初期費用が入居者には高くなってしまうことがあります。

敷金ゼロキャンペーンを行ったとしても、最初の保証金によってそのメリットが薄れてしまいます。

家賃滞納に対する安心感がありますが、家賃保証会社の督促は厳しめです。

オーナー自身が一回くらいはと思っていても、家賃保証会社が強気に出ると入居者が退去してしまうことも考えられます。

また、オーナー自身も物件にトラブルがあったとしても保証会社がなんとかしてくれるという気持ちから、督促や対応がいい加減になってしまう可能性もあるとされています。

一番理想的なのが、入居者には連帯保証人ととのに家賃保証会社をつけてもらうということです。

オーナー自身は保証会社があるからといって全て任せきりにするというのは避けることが無難です。

部屋を貸すのはオーナー自身の選択です。

そのため入居者はオーナーに信頼してもらえるようにする、オーナーは入居者審査をきちんと行うということが重要となります。

 

全保連　烏川より

■日本人からみたバンコクの土地事情

東南アジアと言えば、タイランドが有名ですが、その首都がバンコクになります。

バンコクが最近注目されている理由は、なんといっても不動産の価値が上昇していることです。

昔のバンコクを知っている人は信じられないかもしれませんが、ある意味日本よりも先進的な建物が増えてきているのが現状です。

とはいっても、中心部が発達しているだけで車で10分も走れば田舎に突入することが多くなります。

もっとも、車でスイスイ走れるほど道路は空いておらず常に渋滞している場所です。

土地を購入する場合には、不動産会社に行き手続きをする必要がありますが大抵の場合は投資目的に購入することが多くなります。

なぜ日本人がわざわざバンコクの土地を購入するかと言えば、これにはしっかりとした理由があります。

現在のところ、日本の土地はあまり上昇が期待できません。

東京オリンピックを前にして東京の湾岸地区等は人気が出ましたが、それも2020年までで後は下落することが予想されています。

偶然購入することができた人も、2020年までに販売しなければ損をしてしまう可能性が高いでしょう。

それ以外のところは、アベノミクス後に土地の値段が上がったとされていますが微々たるもので不動産バブルの時期の10分の1も上昇していないのが特徴です。

不動産バブルの時は、7倍から10倍ぐらいに上昇していましたが、いくらアベノミクスが流行したからといってもそこまで上昇する事はまずありません。

あの時は、日本の山手線内の土地だけでアメリカ本土を購入することができるほど馬鹿みたいに上昇したことが言われています。

今後そのようなことがあるかと言えば、まずないと言って良いです。

少なくとも20年後から30年後はそのようなことが起こり得る事はないです。

■人口増加する土地は価格上昇が見込める

起こりえない理由としては、人口が減少しているからです。

昔のように、人口が増加しているならば別ですが、そうでないならばまず空き家が増えていきます。

空き家が増えれば、土地そのもの自体を欲しがる人がいないことになりますので結果的に土地の値段が下がっていくわけです。

もし、土地自体に価値があるとすれば空き家が出るわけがありません。

出たとしてもすごい高値で売れる可能性が高いでしょう。

これに対して、バンコクの場合にはこれから伸びていく場所になりますので土地が上昇する可能性が高いといえます。

土地が上昇するといっても、東南アジア全体で上昇するとは限りません。

実は、不動産バブルと同じような上昇の仕方をする場所には大きな特徴があります。

1つが、人口がそれなりにいることです。

1つの都市に2000万人位なければ意味がありません。

そうでないと、多くの人が寄ってこないからです。

いちど人が集まり始めたところは、何らかのきっかけがない限りずっと集まり続けます。

現在の東京が正しくそのようなもので、かつては東京近郊も含めて1,000万人程度しかいませんでしたが、2019年の段階では3000万人を超えているのが特徴になります。

今後伸びていくかどうか不明ですが少なくとも地方よりははるかに人口が多くなる可能性が高いといえます。

人口が増える条件の1つを見ていけば、バンコクは伸びていく可能性が高いといえます。

■インフラが整っている場所には人が集まる

2つ目は、十分のインフラが整っていることです。

人口が増加していることも重要ですが、それだけでは土地が爆発的に売れるとは限りません。
比較対象として、アフリカの大きな都市を考えてみればわかりますがいくら人口が多くてもインフラが整っていないようなところでは外から人が集まりにくい傾向があります。そうすると、ある程度人口は増えても土地の値段が上がらず頭打ちしてしまう傾向が考えられるわけです。　

それでは意味がありませんので、インフラが整っている場所を購入しなければなりません。

タイランドに関しては、それなりにインフラが整ってきていますので今後も伸びていく可能性が高いといえます。

それ以外でも、治安の問題などもありますが比較的東南アジアの中では良好な国と言えるでしょう。

何故かと言えば、仏教が根付いているからです。

また、民主主義の国のためあまり争い事がないのも特徴になります。

基本的に世界の中で戦争が起きていたり紛争が起きている地域は大抵民主主義の国ではなく一党独裁の国家になる事を理解しておくべきです。

注意するべきは、価格の安いところを選ばない方が良いことです。

仲介手数料が安いところは、確かに魅力的かもしれません。

また、購入価格が安いところも同じく魅力を感じるのが普通になります。

価格が安いところや仲介手数料が安いところは、必ず何か裏があると考えた方が良いです。

実際に、外国の不動産業者等では途中でどこかに消えてしまうようなところも少なくありません。

後からお金を請求されることも実際にあった話です。

信頼できる業者を探すためには、やはり日本人の口コミなどを参考にするのが1番良いです。